Печать

 

статья подгатовлена Управляющим партнером,

Юридического партнерства «ДжиКей Групп» Кариной Игоревной Паксашвили, enkova@gkgroup.su

Опубликована: «Жилищное право», 2014, №10

http://www.top-personal.ru/

 

Российская Федерация- социальное государство. Данный конституционный принцип лег в основу многих правовых инструментов и социальных программ, направленных на защиту тех групп населения, которые в силу объективных обстоятельств не имеют возможности обеспечить себе и своей семье минимальные социальные гарантии. К данной категории граждан относятся помимо прочих, инвалиды (семьи с детьми инвалидами), а также многодетные семьи. Одним из инструментов социальной защиты указанных категорий граждан со стороны государства является предоставление земельных участков из государственной и муниципальной собственности под индивидуальное жилищное строительство. Не смотря на достаточно прочную правовую основу регулирования указанного вида разрешенного использования земельных участков в России, на практике заявители встречаются с рядом проблем, которые и будут рассмотрены в настоящей статье.

При анализе правовой основы и практической составляющей данного вопроса в первую очередь хотелось бы отметить проблему регионального законодательства. Так на федеральном уровне, а именно  п. 2 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что  предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. При этом предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.  Право на получение земельных участков под ИЖС семей с детьми инвалидами на федеральном уровне закреплено в статье 17 Федерального закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 181-ФЗ) в котором им предоставлено право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного, дачного хозяйства и садоводства в порядке предусмотренном законодательством Российской Федерации и субъектов. Полагается, что в зависимости от реальной ситуации в регионе подробная регламентация предоставления этого права будет отражена в законодательстве конкретного субъекта. Однако, это не всегда так. Не смотря на положения, закрепленные в Федеральном законе № 181-ФЗ в городе Санкт-Петербурге, например, по настоящее время не принято специального закона о предоставлении земельных участков по ИЖС семьям, имеющим детей инвалидов. Законодательством Санкт-Петербурга лишь предусмотрена возможность предоставления подобных земельных участков многодетным семьям, то есть семьям, имеющих 3-х и более детей (Закон Санкт-Петербурга от 06.12.2011 N 710-136 (ред. от 29.05.2014) "О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства гражданам, имеющим трех и более детей"). Данное обстоятельство, как правило, ложится в основу отказа компетентными органами от принятия заявлений от семей с детьми-инвалидами.

Так, 18 декабря 2012 года Колпинским районным судом Санкт-Петербурга было рассмотрено дело  № 2-1451/12, которым заявителю было отказано в  обязании Администрации Колпинского района Санкт-Петербурга предоставить в первоочередном порядке земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства. По материалам дела истица, имеющая на иждивении несовершеннолетнего ребенка инвалида обратилась в Администрацию Колпинского района с заявлением о предоставлении в первоочередном порядке на основании Федерального закона № 181-ФЗ земельного участка в аренду без проведения торгов. Требование о предоставлении земельного участка без проведения торгов обусловлено положениями статьи 17 указанного Федерального закона, а также выводами Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2008 года, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008 года.

В удовлетворении заявления было отказано. Истица обжаловала данное решение в судебном порядке. При отказе в удовлетворении указанных требований суд ссылался на  отсутствие в Санкт-Петербурге действующего порядка предоставления земельного участка семьям, имеющим в своем составе инвалида или ребенка-инвалида. Данное обстоятельство обусловлено особенностью городской и земельной инфраструктуры города: плотная застройка не позволяет выделять необходимые земельные участки даже в рамках уже принятых законов. Подобные проблемы характерны для большинства крупных городов России. Законодательством Московской области, например, также не предусмотрен порядок предоставления инвалидам земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, бесплатно.

Однако, на взгляд автора, данная причина не может являться обоснованием ущемления социальных прав отдельных категорий граждан в зависимости от места их проживания. В подобных городах высшим должностным лицам следует найти иные способы правовой защиты многодетных семей и семей, имеющий детей инвалидов.

Подобная попытка была предпринята в Санкт-Петербурге. В июне этого года в Правительстве Санкт-Петербурга, был обсужден вопрос о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга от 06.12.2011 N 710-136 (ред. от 29.05.2014) "О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства гражданам, имеющим трех и более детей" в части замены предоставления земельных участков соразмерной денежной компенсацией. Однако, данный вопрос касается исключительно многодетных семей и далее обсуждений в настоящее время не продвинулся.

Вторая проблема, связанная с предоставлением земельных участков под ИЖС представляет собой предъявление чрезмерных требований к кандидатам, а также расширительное толкование норм законодательства со стороны компетентных органов, ответственных за рассмотрение заявлений о предоставлении земельных участков по ИЖС. При данных обстоятельствах единственным способом защиты со стороны заявителей является обращение в суд. Следует отметить, что не всегда судебные органы при решении подобных вопросов встают на сторону государственных органов.

Так, в пользу заявителя завершилось рассмотрение дела в Пермском краевом суде 07 апреля 2014 года по делу № 33-3006. Согласно материалам дела , заявитель С.Д., имея на иждивение трех несовершеннолетних детей обратился в  Комитет социальной защиты населения администрации г. Перми с заявлением о постановке его на учет  в целях дальнейшего предоставления земельного участка в соответствии с Законом Пермского края "О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Пермском крае. Комитет отказал заявителю, ссылаясь на то, что поскольку одна из дочерей заявителя не проживает с ним совместно, то им не доказан тот факт, что ребенок является членом его семьи , а также не доказано нахождение на  иждивение заявителя троих детей. При отказе Комитет ссылался на статью 1 вышеуказанного закона, в которой указано, что для получения земельного участка на дату подачи соответствующего заявления все члены семьи должны проживать совместно. Суд, удовлетворяя требования заявителя обоснованно пояснил, что  при принятии решения Комитетом не учтены следующие важнейшие обстоятельства: несовершеннолетняя дочь истца С1. проживает отдельно от С.Д. по уважительным причинам - в связи с недостаточным обеспечением семьи истца жилой площадью, поскольку по месту жительства истца по адресу: <...> проживают в двух комнатах две семьи - семья С-ных, а также семья сестры жены С.Д. - К.

Судом при вынесении решения правомерно учтены и те обстоятельства, что дочь истца А., несмотря на проживание по иному адресу, находится на полном иждивении отца, он занимается ее воспитанием. С.Д. не лишен в отношении дочери родительских прав. Суд также отметил, что сам факт проживания ребенка отдельно от отца не имеет юридического значения, поскольку  не свидетельствует о том, что ребенок не является членом семьи истца, не находится на его иждивении, как не свидетельствует о том, что отец не занимается воспитанием дочери.

Таким образом, обращение заявителя в судебные органы позволило восстановить ему его конституционное право на социальную защиту. При этом толкование судом норм регионального законодательства может быть использовано в качестве аргумента при рассмотрении схожих дел.

Третья проблема, в которой потерпевшей стороной скорее являются компетентные органы, ответственные за предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства, представляет собой злоупотребление правом со стороны заявителей. Так, некоторые граждане, пользуясь льготным предоставлением земельных участков, а также положениями Градостроительного Кодекса Российской Федерации об отсутствии обязанности в получении разрешения на ввод в эксплуатации, а также получения технических паспортов объектов, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (ч.4, статьи 8 Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"), а также положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о регистрации права собственности на объекты ИЖС в упрощенном порядке получают земельные участки под индивидуальное строительство, а возводят на них многоквартирные дома для дальнейшей продажи. Однако, в силу статьи 51 Градостроительного Кодекса получение разрешение на строительство индивидуального жилого дома все же требуется.

Как правило, объекты недвижимости в таких домах продаются как доли в праве общей собственности на дом. Закон не содержит прямого запрета на совершение подобных сделок. Тем не менее в силу статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации данное строение может быть признано самовольной постройкой и в случае если «застройщик» не докажет, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц  и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Если данные обстоятельства доказать не удается, постройка подлежит сносу на основании решения суда за счет средств «застройщика».

Так, Верховным Судом Российской Федерации кассационным определением по жалобе на решение администрации муниципального образования город Краснодар, поданной на решение Советского районного суда г. Краснодара от 14 февраля 2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 апреля 2013 г. судом был сделан ряд важных выводов, лишающих «застройщика» признать за собой право собственности на самовольную постройку.

По существу дела: в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства администрацией муниципального образования город Краснодар установлено, что Вокуевой М.А. на принадлежащем ей на праве собственности и предназначенном для индивидуального жилищного строительства земельном участке площадью 700 кв. м, расположенном по адресу: г. <...>, <...>, без получения разрешения на строительство в нарушение целевого назначения земельного участка с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил возводится жилой дом блокированной застройки с площадью застройки 580 кв. м. В этой связи администрация обратилась в суд с иском о сносе самовольной постройки. Ответчики предъявили встречный иск о признании за ними права собственности на возведенный дом, ссылаясь на то, что ими была предпринята попытка в получении разрешения на строительство. Судами первой и второй инстанции в удовлетворении требований администрации отказано, иски ответчиков удовлетворены полностью. Однако, суд кассационной инстанции не  согласился с выводами нижестоящих судов. Верховный Суд Российской Федерации при разрешении дела пояснил, что  во-первых: в силу положений Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30 января 2007 г. N 19 понятие индивидуального жилого дома помимо дома, этажностью до 3-х этажей, предназначенного для проживания одной семьи также включает  жилой дом блокированной застройки - жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи. Ответчики воспользовались вторым вариантом использования земельного участка. Однако, суд отметил, каждый из таких домов относятся к разным видам разрешенного использования. Поскольку, построенный ответчиками жилой дом относится к условно разрешенному виду использования земельного участка, ответчиками осуществлено строительство  на земельном участке, не отведенном для этих целей. Проанализировав ряд норм Российского законодательства суд пришел к выводу что признание судом права собственности на самовольно возведенное строение возможно в случае установления наличия у строения единственного признака самовольной постройки - отсутствия разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию при установлении принятия лицом, создавшим самовольную постройку, соответствующих мер к легализации постройки, неправомерности отказа уполномоченным органом в выдаче разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию и отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан сохранением самовольной постройки.

Между тем несоответствие возводимого ответчиками строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является условием, влекущим невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке. Исходя из данных выводов, а также из того, что попытка обращения ответчика в виде оставления заявления  о рассмотрении вопроса о возможности внесения изменений в карту зонирования правил землепользования и застройки в части установления территориальной зоны территории использованного земельного участка на зону застройки многоэтажными жилыми домами, не признано судом попыткой получения необходимого разрешения в силу п.3, статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации, суд отклонил доводы ответчика и своим определением отменил ранее принятые судебные решения по делу.

Таким образом, выявить «нарушителя» возможно в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства администрациями муниципальных районов. Они же (администрации) и являются заявителями в суде о признании самовольной постройки подлежащей сносу. Попытка получения разрешения на строительство индивидуального жилого строения не во всех случаях способна обеспечить «застройщику» успех в признании за ним права собственности на такой дом. Кроме того, сам по себе факт не целевого использование земельного участка, лишает «застройщика» права на признания права собственности на постройку.

На основании вышеизложенного, можно сделать следующий вывод практике мы получаем, что ввиду наличия значительных пробелов в законодательстве и злоупотребления правом со стороны некоторых граждан, реально нуждающиеся в подобной социальной поддержке лица лишаются возможности в получении необходимой помощи со стороны государства.

 

Страница 6 из 7

: